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新生儿数量急剧下降,对楼市会有什么影响呢?

来源:互联网   佚名   2019-01-09 18:07 加入收藏 0

提到房价的决定因素,我们常说的观点是:短期看政策,中期看土地,长期看人口。今天,靠谱周就来说说人口因素。


国泰君安的分析师花长春和韩旭发布了一份研究报告,认为新生儿数量迅速下降,20-50岁人口即将进入快速下降期,人口老龄化加速,对经济、资产价格的影响正在拉开大序幕。


报告当中提供了这么几个数据:


1、根据部分媒体报道,各个省市2018年的出生人口较2017年有显著的下滑,许多城市出生人口同比增速下滑接近20%。


2、全面二胎政策对出生人口的刺激作用正在放缓。比如浙江省金华市2018年1-5月二孩出生12650人,减幅为23.96%。


3、育龄女性数量的下降,是由20年前的新生儿数量决定的。1990-1998年,我国新生儿数量连续9年大幅下滑,减少了约1000万,而这部分人群为当下生育的主力军。育龄妇女数量减少,也会影响当前出生人口的下降。


人口出生率持续下降对于楼市会有什么影响呢?

我们可以去看邻国日本的例子。提到日本的人口结构,我们经常会用四个字,老龄少子。也就是老龄化社会加低生育率。这一现象对日本最大的影响就是房地产需求的下降以及房价的下跌。


我们来看这张表:


人口数量.jpg

左侧的图,红色的线是日本20-49岁的人口数量,可以看到除了1992年到1996年左右有相应年龄段的人口增加外,从1980年开始就是持平,在1996年开始至2014年都是下降。与此对应的,日本1980年至1998年住宅开工面积总体向上,但从1998年开始就持续向下了。住宅开工面积和20-49岁的人口数量呈现正相关。


对应中国会是什么情况呢?

我们看右侧的图,在2012年之后,随着20-50岁的人口数量下降,房地产开工面积也出现了下降。这预示着房价下跌的时点会在什么时候呢?我们还是参考日本的情况。


日本20-49岁人口拐点出现在1995年左右。正常情况下,20-35岁是初次置业的时候,35-49岁是改善性置业的时候。在日本90年中后期,城镇化已经稳定的情况下,20-49岁人群拐头向下与房地产价格大跌的时间点大体一致。


城镇化进程.jpg

回来看中国的情况。这张表中红线是20-50岁的人口数量,2013年这一年龄段的人口从7.1亿的峰值向下,而城镇化率从2010年的50%逐步上升到2018年的不到60%,未来几年20-50岁人数下行速度会加快,城镇化进程也会逐步到达峰值,这对于房价将是不利影响。


我有话说